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Documenti per trasferimenti immobiliari

 

Cosa deve fornire chi vende

 

  • DATI ANAGRAFICI (fotocopia carta identità in corso di validità e codice fiscale)
  • Estratto dell'atto matrimonio (se coniugato) rilasciato dal Comune del matrimonio
  • Permesso di soggiorno o carta di soggiorno (solo per gli extracomunitari residenti in Italia)
  • Poteri del legale rappresentante (se è una società) delibera consiglio o assemblea
  • ATTO DI PROVENIENZA - Fotocopia integrale dell'atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione (possibilmente portare anche la copia dell'atto di acquisto da parte del defunto, altrimenti occorre fornire una planimetria catastale da cui risultino i confini dell'immobile)
  • PRATICHE CATASTALI - Fotocopia integrale delle pratiche al catasto fabbricati e al catasto terreni - Solo se l'immobile ha subito variazioni catastali dopo l'acquisto (per esempio costruzione di un fabbricato sul terreno acquistato, frazionamento del terreno, variazione del fabbricato, etc.)
  • Dati agenzia immobiliare e provvigione pagata (fotocopia degli assegni o loro estremi)
  • Documenti relativi alle spese sostenute (se chiede l'imposta sost. 20% sulla plusvalenza)

 

Solo per i fabbricati:

 

  • PERMESSO DI COSTRUIRE, concessione edilizia, licenza edilizia o D.I.A. relative alla prima costruzione, se successiva al 1 settembre 1967, e alle modifiche eseguite dopo tale data (fotocopia oppure indicazione degli estremi, se non risultano dall'atto di provenienza)
  • CONDONO EDILIZIO IN CORSO - Se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente, e la fotocopia dei versamenti relativi all'oblazione e ai contributi concessori
  • CERTIFICATO DI AGIBILITÀ (oppure estremi della richiesta presentata)
  • SCHEDE CATASTALI (fotocopia) Attestato Energetico:  Nazionale (AQE)  Regionale (ACE)
  • Eventuali requisiti previsti dalle norme IVA

 

Solo per i terreni e i fabbricati rurali (non censiti in catasto fabbricati):

 

  • CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA rilasciato dal Comune (in bollo)
  • Perizia giurata di stima (fotocopia) se è stata pagata l'imposta del 4% (solo per terreni)
  • Rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti (solo per terreni agricoli)

Cosa deve fornire chi acquista

 

  • DATI ANAGRAFICI (fotocopia carta identità in corso di validità e codice fiscale)
  • Estratto dell'atto matrimonio (se coniugato) rilasciato dal Comune del matrimonio
  • Permesso di soggiorno o carta di soggiorno (solo per gli extracomunitari residenti in Italia)
  • Poteri del legale rappresentante (se è una società) delibera consiglio o assemblea
  • COMPROMESSO (fotocopia integrale del contratto preliminare di compravendita)
  • PRIMA CASA - L’acquirente ha i requisiti per le agevolazioni prima casa?
  • Se si tratta di riacquisto prima casa - Fotocopia atti acquisto e vendita della vecchia casa
  • PAGAMENTI GIA' ESEGUITI (fotocopia degli assegni o loro estremi) Dati agenzia immobiliare e provvigione pagata (fotocopia degli assegni o loro estremi)
  • SE SI CHIEDE UN MUTUO - Indicare banca, filiale e telefono della persona da contattare
  • AGEVOLAZIONI PER I TERRENI AGRICOLI (documenti relativi alla richiesta delle eventuali agevolazioni fiscali per coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali)
  • Eventuali requisiti previsti dalle norme IVA (solo per fabbricati strumentali)

Documenti per un acquisto Immobiliare

Innanzitutto, occorre accertarsi che il venditore non sia un soggetto protestato o fallito; che l’unità immobiliare in questione sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia; che non siano stati effettuati lavori abusivi (o che siano stati condonati). In caso si fosse deciso di affidarsi ad un’agenzia, è opportuno conoscere la percentuale dovuta l’intermediazione prestata. Essa, solitamente compresa tra 1,5% e 5%, varia da città in città.

E’ buona norma, onde evitare problemi futuri, assicurarsi dell’assenza di aggravi sull’immobile, o dell’eventuale possibilità di cancellazione degli stessi. Al momento della stipula del rogito notarile, le parti sono tenute a presentare i seguenti documenti, relativi sia all’immobile che alle parti stesse.

- Titolo di proprietà e/o di provenienza: è il documento, prodotto dal venditore, attestante la proprietà dell’immobile. Egli poterebbe esserne divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione. In tale documento vengono indicati eventuali limiti (diritti d’uso o di abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc...). Particolare attenzione va usata quando si acquista un immobile derivante da eredità o donazione. In questi casi, si consiglia di approfondire tali aspetti, onde evitare eventuali ostacoli per l’accesso ai mutui garantiti da ipoteca. Qualora sull’immobile gravassero mutui preesistenti, occorrerà, prima del rogito notarile, procedere all’estinzione anticipata del mutuo, ottenendo l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (il tutto a cura e spese del venditore).

- Certificato di destinazione urbanistica: gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei diritti reali, relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati (né trascritti nei pubblici registri immobiliari) qualora non siano ad essi allegato il certificato in questione. Esso contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata, e viene rilasciato dal dirigente (o responsabile) dell’ufficio comunale competente, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della domanda; la validità è di un anno dalla data del rilascio, a meno che, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici (in tal caso dovrà essere nuovamente richiesto). Tale disposizione non si applica se i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza risulti inferiore a 5000 metri quadrati.

- Autorizzazione alla lottizzazione: è prevista la nullità delle compravendite di lotti di terreno, qualora non siano dotati di specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale, nel caso in cui tale circostanza non sia esplicitamente indicata nell’atto notarile.

- Diritto di prelazione: tutti i beni immobili, sottoposti a vincolo artistico, sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali. Il proprietario di essi è tenuto a denunciare al soprintendente del luogo ove si trova il bene, ogni atto (a titolo oneroso o gratuito) che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietà; qualora la trasmissione avvenisse per successione a causa di morte, la denuncia spetterà all’erede.

- Liceità urbanistica: ai fini della commerciabilità dei beni immobili oggetto di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1 settembre 1967, occorre fare menzione, in atto degli estremi autorizzativi.

- Concessione in sanatoria: regolarizza opere edili, o parte di opere esistenti, che siano realizzate in assenza o difformità dei necessari atti autorizzativi.

- Certificato di agibilità: è un documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile; attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività (o i loro successori o aventi causa) sono tenuti a chiederne il rilascio in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti, i quali possano influire sulle suddette condizioni, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. A tale domanda dovrà essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto.

- Aspetti catastali: presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare la verifica circa l’esatta consistenza dell’unità immobiliare in oggetto, attraverso la consultazione dei documenti depositati. In particolare, occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile. In caso di difformità in termini di consistenza catastale, occorrerà provvedere alla regolarizzazione, presentando una denuncia di variazione.

- Aspetti condominiali: il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti al fine dell’uso comune del fabbricato (diritti, obblighi e divieti).

- Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Qualora l’alloggio facesse parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.

Al fine di favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, in favore dei portatori di handicap, i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 13/89, è prevista la certificazione del grado di accessibilità/visitabilità/adattabilità del fabbricato.

Fonte: http://www.lineacredito.net/acquisto-casa/acquisto-immobile.htm

I Rischi legati all’Acquisto di una Casa

 

A) Se la casa è già costruita è importante visitarla più volte al giorno per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall'esterno, dei servizi esistenti nei dintorni e della facilità nei parcheggi, della presenza di attività rumorose diurne e notturne. B) Il compromesso va sottoscritto solo dopo il rilascio dei titoli abilitativi e l'ottenimento della documentazione relativa.
In particolare, occorre verificare il titolo di proprietà di chi vende e controllare che ne abbia la piena disponibilità senza vincoli, oneri od ipoteche.
Va richiesta anche l'eventuale convenzione sottoscritta tra chi vende ed il Comune ed occorre accertarsi che non vi siano particolari vincoli.
Bisogna prendere visione delle prove geologiche sulla portanza del terreno e delle relative approvazioni comunali.
Ovviamente, il rogito non può essere fatto se non in presenza dei certificati di abitabilità e agibilità.
La planimetrie catastali devono essere corrispondenti allo stato reale.
Appurati questi aspetti occorre accertarsi della "qualità" di chi vende.
In caso di acquisto da agenzia immobiliare bisogna rivolgersi solo a professionisti del settore che siano autorizzati all'esercizio dalla Camera di Commercio. C) Sottoscrivere il preliminare dal notaio di fiducia.
Occorre ricordare che il compromesso è più importante dell'atto definitivo. D) Verificare la situazione urbanistica dell'immobile: basta rivolgersi allo sportello unico dell'edilizia del proprio comune. E) Verificare se c'è modo di parcheggiare.
La garanzia di (almeno) un posto auto assegnato e pertinente all'appartamento evita lo "stress da parcheggio" ed incide sul valore dell'immobile. F) Attenzione alle spese condominiali in caso di acquisto di usato: va chiesta la documentazione che comprovi che tutte le rate pregresse siano state regolarmente pagate.
In linea generale, se si sta comprando un appartamento all'ultimo piano va posta attenzione allo stato del tetto, in quanto le coperture nel tempo hanno problemi di infiltrazioni.
Occorre controllare che, allegate al contratto, vi siano le planimetrie della casa e verificare che le dimensioni corrispondano a quelle attese e che le disposizioni delle stanze siano adatte all'uso che si intende farne.

Se si compra dal Costruttore

1) Andare a vedere le case già realizzate dalla stessa società: permette di capire veramente se ci può fidare del costruttore.
Non sempre è facile effettuare tali verifiche, per questo è buona regola richiedere elementi oggettivi sulla qualificazione dell'impresa, come il possesso di certificazioni Soa o Iso 9000.
Occorre richiedere anche informazioni sui requisiti professionali dei progettisti e chiedere copia della documentazione attestante le qualifiche previste dalla legge per strutturalisti ed impiantisti.
Anche se state acquistando "sulla carta" è opportuna la verifica delle certificazioni di conformità degli impianti, per esempio quella ai sensi della legge 46/90.
Meno referenze avete sull'impresa venditrice, più sono importanti le garanzie di terzi.
Verificate l'esistenza di mutui e delle eventuali condizioni proposte.
I mutui devono essere con banche di livello nazionale e questo elemento è importante perché la banca è un soggetto necessariamente attento alla solidità e solvibilità dell'impresa. 2) E' fondamentale una puntuale verifica dei titoli abilitativi come permesso di costruire e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività).
Va controllata anche la situazione urbanistica richiedendo il "certificato di destinazione urbanistica" al proprio comune. 3) Occorre pagare a rate, in base allo stato di avanzamento dei lavori: se il cantiere rallenta o, peggio, si ferma, si evita di versare l'intero importo per nulla.
Fatto 100 il prezzo della casa, il 30% rappresenta il margine d'impresa che andrà versato solo all'atto definitivo di vendita.
Il restante 70% sarà da dilazionare secondo l'andamento dei lavori di realizzazione dell'appartamento e delle urbanizzazioni.
Occorre tener presente che il rustico (strutture in cemento armato e murature) incide solo per il 30% del costo totale. 4) Certezza sui tempi: l'impresa deve indicare i tempi di realizzazione delle singole fasi produttive permettendo all'acquirente di controllarne il rispetto.
I termini di consegna della casa sono legati a quelli dell'esecuzione e, pertanto, occorre verificare che siano chiaramente indicate nel compromesso le varie fasi temporali. 5) Occhio al capitolato: vanno messe al bando clausole generiche tipo "materiali delle migliori marche".
Il venditore deve indicare con precisione il tipo e la qualità dei singoli materiali e delle ditte installatrici.
Debbono essere previste e regolate non solo le questioni estetiche ma anche quelle impiantistiche e strutturali.
Va richiesto che sia prevista la consegna del libretto d'uso e di manutenzione.
E' buona regola avere una previsione di massima delle spese di gestione. 6) Attenzione a espressioni tipo "metro quadro elastico" e "vendita a corpo": è importante stabilire le modalità di calcolo delle superfici (incidenza di muri perimetrali, balconi, verande, scoperti, ballatoi, androni eccetera) e l'entità dei beni condominiali. 7) Oneri di convenzione: per evitare di acquistare un appartamento in una landa desolata, occorre assicurarsi che il costruttore adempia agli obblighi di convenzione (strade, parcheggi pubblici, scuole eccetera) la cui mancanza impedirebbe anche il rilascio dell'agibilità. 8) Fideiussione e assicurazione: occorre assicurarsi che il costruttore sia coperto, come legge impone, da una fideiussione bancaria e dall'assicurazione decennale postuma sull'edificio (copre i 10 anni successivi alla costruzione e scatta in caso di gravi problemi).

Fonte: http://www.borsa-finanza.com/acquisto.html